Stroški so ena ključnih značilnosti predmeta civilnopravnega posla. Kakšni so njeni znaki? Kako so vrednote razvrščene? Za kakšen namen v poslovanju ali v nepremičninskem poslovanju se izračunajo ustrezni kazalniki in po katerih metodah?
Kaj je "strošek" in "ocena"
Preden preučimo vrste vrednosti in spremljajoče razloge za njeno razvrstitev, opredelimo, kaj je. Obstaja kar nekaj meril, ki bi mu omogočila, da bi mu dali nedvoumno značilnost med svetovnimi in ruskimi ekonomisti. Med najbolj priljubljenimi je ta: strošek je denarna vsota, ki je določena kot pogoj transakcije v procesu interakcije subjektov civilnopravnih razmerij v pričakovanem trenutku prenosa lastninskih pravic ali drugih mehanizmov za uporabo predmeta. Po drugi strani pa je koncept "ocenjevanja" povezan z mehanizmom za določanje zadevnega zneska.
Vidiki vrednotenja
Objekti vrednotenja so lahko nepremičnine, storitve, transport, gospodinjski predmeti, intelektualna lastnina – vse, kar je po civilnem pravu predvideno kot možen predmet transakcij s fizičnimi in pravnimi osebami. Postopek za določitev denarne vrednosti,katerega prenos z enega subjekta pravnega razmerja na drugega je podlaga za prenos lastninske pravice, se izvaja z metodami, ki jih priznavata obe strani. Ponudijo jih lahko tudi tretje osebe, vendar po dogovoru z glavnimi udeleženci v transakciji.
Te ali druge vrste vrednosti blaga, premoženja ali storitev se lahko določijo glede na naravo pravnih razmerij, na zahtevo strank ali na podlagi zakonskih zahtev. Tako je na primer pri prometu z nepremičninami uporaba cenilcev v mnogih primerih obvezna za registracijo lastništva.
Pristopi vrednotenja
Vrednotenje, kot tudi na primer določanje vrste vrednosti, se lahko izvaja v okviru različnih pristopov. V ruski poslovni praksi obstajajo trije glavni: dobičkonosni, primerjalni in dragi. Upoštevajte njihovo bistvo.
Model dohodka vključuje uporabo metod, ki temeljijo na izračunu ocenjenega prihodka od morebitne uporabe novega lastnika predmeta ocenjevanja – na primer najem. Primerjalni model vključuje preučevanje številk, ki označujejo vrste vrednosti lastnine nekaterih predmetov, s kazalniki drugih, ki so si v osnovi zelo podobni. Na primer, cenilec pri določanju ustreznega denarnega kazalnika za stanovanje praviloma preuči obstoječe predloge na trgu nepremičnin. V okviru stroškovnega modela se izračunajo možni izdatki, ki so nujni za vzdrževanje objekta v ustreznem funkcionalnem stanju. Če,Recimo, da oseba kupi traktor, potem mora cenilec, ki ga je najel, pri določanju stroškov tovrstnega prevoza upoštevati morebitne stroške, povezane s popravilom opreme.
rezultat ocene vrednosti
Ko so analizirane vrste vrednosti nepremičnin in podana ustrezna ocena, se lahko rezultat uporabi kot vodilo za določitev končne cene transakcije. Ali za druge namene - na primer pri sklenitvi zavarovalne pogodbe, dajanju posojila, prodaji deleža itd. Razmislimo, katere vrste vrednosti se razlikujejo pri ocenjevanju različnih predmetov s strani ruskih strokovnjakov. In tudi, kako pomembne informacije je mogoče uporabiti v praksi.
Razvrstitev vrednosti
Katere vrste vrednosti določenega predmeta ocenjevanja odlikujejo sodobni strokovnjaki? Tukaj obstaja veliko meril za razvrščanje. Razmislite o enem najpogostejših modelov med ruskimi ekonomisti.
Vsebuje zlasti tržno vrednost. To je cena, katere vrednost je določena v času vrednotenja predmeta, pod pogojem, da naj bi se prodajal v konkurenčnem segmentu. To pomeni, da so predpogoji za določitev pravilne cene dostopnost javnih informacij o načelih oblikovanja cen izdelkov, odsotnost pomembnih zunanjih (regulativnih) dejavnikov, ki vplivajo na ceno.
V obravnavanem modelu obstaja naložbena vrednost. Njegovi kazalniki so opredeljeni, da bi zagotovili informacije osebam, ki jih zanimajo naložbe v določen predmet. V nekaterih primerihvrednost naložbe se lahko ujema s tržno vrednostjo. Vendar ni vedno tako. Včasih se istočasno z vrednostjo naložbe izračuna tudi likvidacijsko vrednost objekta. Njegova vrednost izraža verjeten znesek možnega izkupička ob nadaljnji prodaji predmeta posla.
Obstaja katastrska vrednost. Namen njegove ustanovitve je vpis predmeta v določen državni ali panožni register z naknadno uporabo informacij z ustreznimi izjavami. Praviloma v tem primeru govorimo o obračunu davkov. Katastrska vrednost je običajno pod tržno vrednostjo, ko gre za nepremičnino, oziroma približno enaka njej.
Obstaja tudi zavarovalna vrednost. Vključuje izračun zneska plačil po zavarovalni pogodbi. V nekaterih primerih se hkrati z njim izračuna tudi nadomestni strošek objekta. To se na primer zgodi, če ustrezna pogodba z zavarovalnico ne pomeni denarne odškodnine, temveč speljevanje predmeta v prvotno funkcionalno stanje v primeru poškodbe ali okvare.
Tako smo obravnavali 4 vrste vrednosti, ki so najpogostejše v ruski ekonomski šoli, in več komplementarnih. Ta seznam seveda ni izčrpen. Obstajajo zasebne vrste tržne vrednosti, pa tudi naložbene ali katastrske, ki se nanašajo na značilnosti objektov z različnim, kot možnost, pravnim statusom. Zdaj pa preidimo na preučevanje bistva predmetov, v zvezi s katerimi se izračuna ustrezen parameter vvidik praktičnega pomena.
Vrednotenje podjetja
Seveda obstaja veliko specifičnih vrst predmetov, v zvezi s katerimi se določa vrednost. Med najpogostejšimi v ruski poslovni praksi so posel in nepremičnine. V prvem primeru se ovrednotijo bilančna vsota podjetij, načela upravljanja in dejavnosti, ki ustvarjajo dobiček. Preden preučimo vrste vrednosti podjetja, bo koristno določiti cilje, s katerimi se sooča subjekt ustrezne ocene.
Zakaj ceniti posel? Prva možnost tukaj so možnosti za prodajo podjetja. Lastnik podjetja se lahko odloči za novo dejavnost, vendar je najprej koristno prenesti sedanjega v roke drugega lastnika. Prav tako se lahko opravi ocena poslovanja za izboljšanje kakovosti vodenja podjetja, za ugotavljanje morebitnih pomanjkljivosti v sistemu vodenja. Druga možnost je pritegniti pozornost vlagateljev, če ni dovolj obratnih sredstev ali če si je podjetje zadalo nalogo širitve trga, zaradi česar so potrebna dodatna sredstva. Poslovno vrednotenje se lahko izvede ob vlogi za posojilo - prav ona je praviloma vodilo pri odločanju o izdaji posojila s strani banke.
Vrednosti vrednotenja podjetja
Katere vrste vrednosti so vključene v vrednotenje podjetij? Katera načela se tukaj najpogosteje uporabljajo? Glavni vrsti vrednosti, ki se uporabljata v zvezi z vrednotenjem podjetij, sta tržna in naložbena. Po mnenju nekaterih strokovnjakov ob upoštevanju možnosti nakupa podjetja,partnerju je priporočljivo, da se pri analizi relevantnih možnosti osredotoči na drugo smer. Ker je tipična "tržna" cena za podjetje indikator, ki ne govori vedno nedvoumno o razvojnem potencialu podjetja. Če pa govorimo o identifikaciji, potem lahko ključna načela za izračun potrebnih številk temeljijo na:
- o primerjavi razpoložljivih kazalnikov s tistimi, značilnimi za druge udeležence na trgu;
- o preučevanju konkurenčnih prednosti poslovanja;
- o subjektivni viziji strokovnjakov, ki ocenjujejo;
- o preučevanju vpliva zunanjih dejavnikov.
Pri določanju naložbene vrednosti podjetja lahko veljajo ista načela, vendar je poleg njih dovoljena tudi uporaba številnih drugih:
- modeliranje vedenja subjektov, vključenih v poslovanje (vpliv dejavnikov);
- izračun dobičkonosnosti (povečanje tržne vrednosti skozi čas).
Posebni kazalniki stroškov lahko zadovoljijo potencialnega poslovnega kupca ali vlagatelja, odvisno od tega, kakšna je ocenjena velikost naložbe v podjetje in kakšne so možnosti za njihovo povračilo. V mnogih primerih so naložbe lahko kreditnega izvora. Vrednost možnega dobička ne bi smela biti le drugačna od nič, temveč bi morala zagotoviti tudi plačilo obresti banki. Dodatne smernice pri odločanju vlagateljev, poleg kazalnikov, ki odražajo tržno in naložbeno vrednost podjetja, so lahko:
- pričakovana vzdržnost podjetja (zmožnostustvarjanje dohodka skozi čas);
- korelacija vračilnih dob s konkurenčnimi podjetji (morda je za vlagatelja bolj donosno vlagati v drugo podjetje, za kupca pa ga pridobiti);
- stopnja zaupanja med partnerji.
Zgornja merila so lahko precej subjektivna. Zato sta v poslovni praksi tržna in investicijska vrednost podjetja parametra, čeprav pomembna, a ne vedno med ključnimi.
Drug možni dejavnik so stroški vrst dela, povezanih z oceno podjetja za naložbo ali morebitni nakup. Če študijo podjetja lahko spremljajo znatne naložbe, ki ne pomenijo resničnega dobička (na primer stik z zunanjimi strokovnjaki, revizorji in analitiki), je verjetno, da se vlagatelj ali potencialni kupec podjetja raje ne bo ukvarjal z določeno podjetje.
Cena nepremičnin
Koristno bo preučiti, katere vrste vrednosti nepremičnin so, pa tudi kakšni pristopi se izvajajo pri ocenjevanju. Toda najprej, tako kot v primeru poslovanja, opredelimo cilje, ki jih zasledujejo udeleženci civilnopravnih transakcij ustrezne vrste. Potreba po preučevanju vrst vrednosti nepremičnin, pa tudi po sklicevanju na storitve cenilca, se pojavi v naslednjih glavnih primerih:
- obstaja transakcija za prodajo stanovanja, pisarne, druge stavbe ali prostorov;
- premoženje podjetja se oceni;
- velikost davčne osnove se določi glede na premoženjepristojbine.
Seveda je v praksi lahko več razlogov za cenitev nepremičnin. Na primer, v nekaterih primerih je treba poleg osnovnih postopkov določiti tudi vrste ocenjenih stroškov. Ali pa - kot možnost - oceniti nepremičnino, da bi jo prenesli na potrebe države.
Vrednotenje nepremičnin
Zgoraj smo omenili, da sta glavni vrsti vrednosti podjetja tržna in naložbena. V zvezi z nepremičninami je mogoče pregledati iste parametre, praviloma pa so poleg tega še številni drugi. In sicer – katastrsko in zavarovalno vrednost predmeta. V nekaterih primerih je določena tudi likvidacija. Zgoraj smo že obravnavali značilnosti določanja tržne in naložbene vrednosti. V primeru nepremičnin so splošna načela in metode po obliki na splošno podobna tistim, ki se uporabljajo pri vrednotenju podjetij. Uporabljajo se le, če so bolj prilagojeni posebnosti upoštevnega trga: "konkurenca" se nadomesti z "stanje" (stopnja popravila, zaključni materiali in njegova kakovost itd.), "donosnost" - s pričakovano " narašča".
Preučimo, kako se izračunajo številke za katastrsko, zavarovalno in likvidacijsko vrednost. Vsi imajo nekaj posebnosti. Za vsako vrsto ugotovljene vrednosti izmed naštetih so značilne značilnosti v smislu metod vrednotenja. Upoštevajte jih.
Če govorimo o katastrski vrednosti nepremičnine, potem cenilec za osnovo vzame metodologijose odraža v ustreznih zakonodajnih virih, priporočilih Ministrstva za finance in drugih služb, pristojnih za praktično uporabo ustreznih informacij o stanovanjih. V nekaterih primerih se lahko uporabijo tudi merila, ki so specifična za določanje tržne vrednosti predmeta. Preučujemo lahko različno tehnično dokumentacijo.
Če je naloga določiti zavarovalno vrednost nepremičnine, potem se v tem primeru praviloma cenilec vodi predvsem po tržnih metodah, vendar prilagojenih dejanski vsebini prodajno-kupoprodajnega posla. Na primer, če oseba kupi stanovanje na hipoteko, se lahko v stroške zavarovanja vključi samo znesek posojila. In v tem primeru je lahko ustrezna osnova za izračun zneska po pogodbi z zavarovalnicami nižja, kot če bi bila za osnovo vzeta neto tržna vrednost stanovanja.
Hipoteka je primer tržnega segmenta, kjer je lahko likvidacijska vrednost predmeta za subjekte civilnopravnih poslov praktično pomembna. Če na primer posameznik ali organizacija ne bo izpolnila pogojev za odplačilo kredita, se bo banka verjetno odločila za prodajo zastavljenega premoženja. Še pred podpisom pogodbe za obdelavo posojila bo finančna institucija morda želela analizirati možnosti za likvidacijski del projekta.
Upoštevajte, da nekateri strokovnjaki menijo, da je pri interakciji z bankami neprimerno uporabljati izraz "likvidacijska vrednost" v zvezi z nepremičninskimi transakcijami. Ovitekdejstvo, da hipotekarna pogodba privzeto ne pomeni obveznega prenosa stanovanja v last banke - je le varnostni ukrep za posojilo. Medtem ko v svoji čisti obliki, likvidacijska vrednost pomeni izračun cene, po kateri bo lastnik objekta (na primer podjetja) lahko prodal svoje premoženje (recimo zaradi stečaja podjetja). Zato je treba zadevni izraz v zvezi z nepremičninami uporabljati previdno.
Cena je konstantna vrednost?
Mnogi sodobni ekonomisti menijo, da ne. Če seveda ne govorimo o tržnem gospodarstvu, kjer je prostor za mehanizem proste cene, ki temelji na ponudbi in povpraševanju. Ne glede na to, katere vrste vrednosti blaga se preučujejo, je vsaka od njih spremenljiva vrednost, približna smernica, ki jo lahko stranke v transakciji uporabljajo v določenem trenutku. Seveda obstajajo panoge, kjer je volatilnost ustreznih kazalnikov minimalna – na primer tržni segmenti, v katerih prevladujejo vladna naročila. Toda to je prej izjema. Sposobnost krmarjenja v spreminjajočem se okolju stroškov je ena najpomembnejših konkurenčnih prednosti vsakega sodobnega podjetja.
