Da bi ljudje živeli v čistih in obnovljenih hišah, da bi uživali v sprehajanju v bližini hiše, je treba vzdrževati delovanje celotnega sistema javnih služb, pravilno organizirati uporabo skupnega premoženja, skrbeti za udobje stanovalcev in izboljšanje dvoriščne površine. Kdo bi moral to početi? Očitno morajo stanovalci večstanovanjske hiše (MKD) opraviti pomembna dela za organizacijo takega organa, ki bo kakovostno in pravočasno skrbel za skupno premoženje ter v njihovem interesu ohranjal hišo čisto in urejeno. Celoten obseg vzdrževalnih del doma se imenuje MKD management.
Kako natančno je mogoče uporabiti MKD?
Mnogi so že slišali, kakšne metode upravljanja MKD trenutno obstajajo. Toda pogosto preprosto ni dovolj časa za razumevanje podrobnosti, čeprav je to znanje zelo koristno.
V stanovanjskem zakoniku Ruske federacije so metode upravljanja MKD določene na zelo razumljiv način (2. del 161. člena). Vendar pa niso vsi uporabni za vsak dom. Če je v MKD manj kot trideset stanovanj,stanovanjska zakonodaja ponuja neposredno upravljanje kot način upravljanja MKD. V tem primeru pogodbe z dobavitelji, serviserji, čistilci in drugimi delavci sklepajo etažni lastniki, ki bodo odgovorni inšpekcijskim organizacijam in plačevali globe v primeru težav na področju požarne varnosti, nesreč, nepravočasnega odvoza smeti. Upravljanje običajno izvaja iniciativna skupina stanovalcev ali izbrani predstavnik na pro bono osnovi. Toda izvajanje aktivnosti za vzdrževanje in delovanje MKD je veliko dela, zato je smiselno vgraditi neposredno kontrolo kot način upravljanja MKD v majhnih hišah. Vsak najemnik ima svojo vizijo slike idealne hiše in vhoda, zato število stanovalcev neposredno vpliva na zmožnost sklepanja kompromisa in vpliva na verjetnost konfliktov in nesporazumov.
Druga možnost upravljanja MKD, določena v Stanovanjskem zakoniku, je upravljanje določene vrste pravne osebe. Zlasti taka oseba je lahko združenje lastnikov stanovanj (HOA), stanovanjska zadruga (HC) ali druga specializirana potrošniška zadruga (PC). S tem načinom upravljanja etažni lastniki pooblaščajo pravno osebo za podpisovanje pogodb za tekoča popravila in za vse vidike poslovanja hiše ter za oskrbo z vodo, sanitarij, ogrevanje in druge storitve.
Tretja možnost vključuje sklenitev pogodbe z poslovodno organizacijo, ki bo izvajala vsenabor storitev za MKD in hkrati biti odgovoren za morebitne kršitve zahtev ruske zakonodaje pred inšpekcijskimi organi.
Kdo se odloči za upravljanje MKD?
Lastniki stanovanj ne samo nadzorujejo svojo kvadraturo, ampak morajo tudi ohranjati skupno lastnino v dobrem stanju. Zato Stanovanjski zakonik Ruske federacije vsebuje direktivo, da se lastniki stanovanj odločijo, kako se bo njihova hiša upravljala. Preden se odločijo za način upravljanja MKD, bi morali lastniki stanovanj podrobno preučiti njihove posebnosti, katera je najbolj primerna za hišo, ob upoštevanju njene starosti, stanja in drugih značilnosti ter jo povezati s pripravljenostjo lastnikov, da upravljajo svoj dom in pravočasno plačujejo račune.
Dokončna izbira je sprejeta na skupščini lastnikov, ki je lahko osebna ali organizirana brez osebne prisotnosti vseh stanovalcev. Da je sklep skupščine veljaven, morajo zanj glasovati prebivalci, ki imajo skupaj 50 odstotkov ali več glasov. Izbiro načina upravljanja MKD s strani skupščine mora vsak najemnik v MKD striktno sprejeti, tudi kljub morebitni izpustitvi same seje. Če je seja v odsotnosti, se šteje, da je udeležba pravočasen prenos svoje odločitve s strani lastnika v pisni obliki. Rezultat takšnega sestanka etažnih lastnikov je zabeležen v protokolu za izbiro načina vodenja MKD, ki je objavljen v vhodih tako, da vsak lastnikstanovanj brez napak je bil seznanjen z njim. Javno razglasitev izvede pobudnik seje v desetih dneh po sprejemu odločitve. Na enak način se z organizacijo skupščine uresničuje možnost spremembe načina vodenja MKD
Vse našteto je povezano s hišami, ki so že zasedene. Drugače pa je pri novozgrajenih hišah. Pogosto se zgodi, da v novogradnji nimajo vsi najemniki lastninske pravice, to so na primer dolgotrpeči lastniki kapitala. Ker taki državljani po stanovanjski zakonodaji nimajo pravice glasovati o vprašanju določanja oblike upravljanja hiše, je nemogoče izbrati način upravljanja te hiše.
Kaj se zgodi, če način nadzora MKD ni izbran?
Stanovanjski zakonik omejuje časovno obdobje, ko imajo lastniki možnost razmisliti in organizirati postopek ustvarjanja HOA ali izbire organizacije za upravljanje.
določi upravni organ. Tu nihče od najemnikov nima pravice zavrniti, vsak lastnik pa je dolžan upoštevati določila pogodbe o upravljanju, sklenjene z izbrano organizacijo upravljanja, ne glede na to, ali mu ta pogodba ustreza ali ne. Vedno pa obstaja proceduralni postopekmožnost, da se popravi trenutno stanje in pred iztekom pogodbe skliče skupščina, na kateri se razpravlja o vprašanju spremembe načina vodenja MKD oziroma upravljavske organizacije.
Kaj obsega vzdrževanje prostorov v MKD?
Vse storitve in dela v zvezi s pojmom "vzdrževanje prostorov v MKD" so opredeljene s stanovanjsko zakonodajo. Ta koncept vključuje široko paleto storitev za organizacijo oskrbe z vodo, elektriko, plinom, toploto, registracijo državljanov, ki živijo v hiši, računovodske storitve, tehnično delovanje, sanitarno vzdrževanje.
Tehnično delovanje pa vključuje vzdrževanje inženirskih sistemov stavbe in popravila. Sanitarno vzdrževanje vključuje celoten nabor ukrepov za vzdrževanje čistoče in reda v hiši in na sosednjem ozemlju, na primer čiščenje, dezinfekcija, deratizacija, dezinsekcija.
Kaj počne HOA?
Ta način upravljanja MKD, kot HOA, se pojavi tam, kjer bi nekateri najemniki želeli imeti možnost nadzora porabe za vzdrževanje svojega doma. Vodstvo HOA ne nastane iz nič, ampak je vedno ustvarjeno iz najbolj aktivnih in zainteresiranih prebivalcev. In čeprav tako podjetni občani nimajo vedno popolnega poznavanja pravne podlage in znanja s področja javnih služb, je pomemben dejavnik uspešnega dela želja po lepšem domu. Upravni odbor HOA mora izvajati pogodbena dela na področju čiščenja, odlaganja smeti, vzdrževanja inženirskih komunikacij in drugih vidikovvzdrževanje hiše in sosednjega ozemlja. Vzdrževanje reda in spoštovanje sanitarnih in požarnih standardov je tudi pomembna funkcija HOA. Finančna stran upravljanja vključuje prisotnost računovodje v HOA, ki vodi evidenco o sredstvih, ki jih najemniki prenesejo za plačilo komunalnih storitev, pa tudi o denarju, ki se porabi za potrebe hiše. Dodatni dohodek HOA lahko prejmete z najemom katerega koli dela skupnega premoženja.
Če se lastnik sam odloči, ali želi postati član HOA ali ne, potem HOA nima pravice zavrniti sprejema v svoje vrste, tudi če nenadoma drugi člani HOA bo nasprotoval. Nepripravljenost postati član HOA je včasih povezana s potrebo po plačilu dodatnih storitev - varnost na parkirišču in na vhodu, gredice na dvorišču, video kamere na tleh. Dejansko je za člane HOA plačilo obvezno, če je odbor HOA sprejel tako odločitev. Izhod v tej situaciji je lahko individualni dogovor s HOA, v katerem bodo vse pristojbine odobrene vnaprej.
Kako deluje družba za upravljanje?
Z neposredno sklenitvijo pogodbe med lastniki in specializirano družbo za upravljanje se pričakuje, da bo opravljala vzdrževalne in sanitarne storitve na domu ter popravila na visoki ravni, kot strokovni in izkušeni strokovnjaki, ki delajo v družba za upravljanje bo znala pravilno oceniti potrebo in zahtevnost dela, izbrati ustrezne materiale, povabiti pravospecialisti. Če družba za upravljanje sodeluje z več hišami, je možna tudi nižja cena dela in storitev. Vendar pa je komunikacija z družbo za upravljanje pogosto težavna in celo majhen incident, kot je pregorela žarnica, je lahko neprijeten več dni.
Dogovor z družbo za upravljanje: kaj je najpomembnejše?
Najpomembnejši korak v postopku za vzpostavitev enega od načinov upravljanja MKD je razvoj in sklenitev pogodbe z družbo za upravljanje. Vsebina pogodbe bo določala prihodnje razmerje med najemniki in družbo za upravljanje, vključno z možnostjo odpovedi pogodbe v primeru nepoštenega opravljanja funkcij vzdrževanja hiše. V besedilu pogodbe mora biti navedeno vso hišno nepremičnino, vrste in pogostost del in storitev, ki jih bo družba za upravljanje dolžna izvesti, znesek in čas vseh plačil, ki jih bodo morali opraviti lastniki. V pogodbi lahko predpišete tudi postopek poročanja stanovalcem o opravljenem delu. Če se to ne naredi, je treba poročilo poslati lastnikom enkrat letno.
Zakaj se sestaja svet MKD?
Druga dolžnost najemnikov je, da izberejo svet hiše v primeru, da je bila med načini upravljanja MKD izbrana možnost z družbo za upravljanje. Pravzaprav sta glavni nalogi sveta oblikovanje predlogov in nadzor tekočega dela. Člani sveta na seji lastnikov dajo predloge, kaj točno je potrebnoza popravilo, katera tekoča popravila se lahko prestavijo v prihodnje leto, katera pa zahtevajo nujne ukrepe, komu in za kakšne namene se lahko odda skupno premoženje ter drugi vidiki vzdrževanja MKD in urejanja okolice. Naloge sveta vključujejo tudi proučevanje pogodb in sporazumov, ki jih predlagajo lastniki za sklenitev zaradi zaščite pravic in interesov stanovalcev hiše. Na podlagi rezultatov obravnave svet poda svoje sklepe in priporočila o vseh dokumentih. Lahko rečemo, da svet MKD racionalizira obravnavo pomembnih vprašanj na sestankih lastnikov, sodeluje z poslovodno organizacijo in nadzoruje izvajanje pogojev pogodbe o upravljanju.
Prednosti in slabosti različnih oblik upravljanja MKD
Če naredimo primerjalni opis načinov vodenja MKD, lahko sklepamo naslednje. Temeljna razlika je v tem, da neposredno upravljanje vključuje reševanje vseh vprašanj s strani stanovalcev hiše. Medtem ko druga dva načina upravljanja MKD omogočata, da breme odgovornosti prenesete na ramena predsednika HOA ali vodstva poslovodne organizacije. Po drugi strani pa lahko z neodvisnim upravljanjem s sredstvi poslujete veliko bolj mobilno in fleksibilno prilagodite izbiro del in storitev trenutnemu stanju. Stanovalci, ki neposredno upravljajo dom, lahko celo bistveno zmanjšajo stroške popravil in vzdrževanja doma, tako da izberejo izvajalce glede na svoje želje za stroške dela in storitev.
Hkrati značilna lastnostpogodbe z družbo za upravljanje bo prejela strokovne storitve v skladu z zahtevami zakona. Pri upravljanju najemnikov ali v obliki HOA osebe s posebno izobrazbo in veščinami ne sodelujejo vedno pri organizaciji vzdrževanja doma, zato bodo morda potrebni dodatni stroški za usposabljanje osebja na področju stanovanjskih in komunalnih storitev ter zakonodaje. Prav tako imajo vodstvene organizacije praviloma na voljo specializirano opremo, ki jim omogoča izvajanje številnih storitev na višji ravni. Na splošno imajo vsi načini upravljanja MKD svoje nianse, ki jih je treba upoštevati pri izbiri.
Kam se obrniti, če so težave z družbo za upravljanje?
V primeru okvar pri vzdrževanju hiše (npr. smeti niso bile pravočasno odstranjene z mesta zabojnikov, vhod ni bil mokro očiščen, stene v dvigalu pobarvane in druge kršitve) je priporočljivo najprej se obrnite neposredno na družbo za upravljanje z zahtevo, da odpravi težave. Če se družba za upravljanje ne odzove, je treba pritožbo poslati Državnemu stanovanjskemu inšpektoratu v preverjanje.
Vendar pa obstajajo alternativni načini vplivanja na družbo za upravljanje. Tako v Sankt Peterburgu že nekaj let deluje portal »Naš Sankt Peterburg«, ki ga je ustvarila mestna oblast. Na tem spletnem mestu lahko objavite poročilo o obstoječi težavi, tako da izberete ustrezno kategorijo in priložite spremne fotografije ali dokumente. Po registraciji na spletnem mestusporočilo se pošlje v obdelavo izvršitelju - družbi za upravljanje in nadzoru okrajne uprave. Hkrati se samodejno določi rok, v katerem je izvajalec dolžan dati odgovor na odpravo težave. Statistika sporočil je pomemben pokazatelj dela okrožnih uprav na področju stanovanjskih in komunalnih dejavnosti, zato je večina sporočil obdelanih učinkovito in pravočasno.
Za težave, povezane z določitvijo načina vodenja MKD, sta na portalu odprti dve kategoriji za oddajo sporočil: »Kršitve pri izbiri/spremembi vodstvene organizacije« in »Kršitve pri izdelavi HOA«. Če ni podatkov o izbrani družbi za upravljanje, lahko pošljete sporočilo v kategorijo "V hiši ni podatkov o družbi za upravljanje."
Portal predstavlja ogromen izbor kategorij za objavo sporočil o nezadovoljivem stanju skupne lastnine v hiši in na dvorišču. Prijavite lahko tudi polomljene gugalnice na igrišču, prepolne koše za smeti in neoprane stopnice. Najbolj priljubljeni kategoriji za vzdrževanje hiše sta »Nezadovoljivo stanje vhodnih vrat« in »Ne ali neupoštevanje urnika čiščenja vhoda«. V prvem prejmejo sporočila o potrebi po nujnih delih na tekočem popravilu vhoda, v drugem - informacije o kršitvi sanitarnega stanja stopnišč.
Zavedanje o načinih upravljanja MKD, njihovih značilnostih, postopku izbire družbe za upravljanje in spremljanju njenega dela vam omogoča, da izberete najuspešnejšo možnost zavzdrževanje vašega doma. Da bi razumeli zapletenost stanovanjske zakonodaje, morate porabiti kar nekaj časa, vendar se bo to delo izplačalo z urejenimi stopnicami in gladko delujočimi dvigali.
